Situazione attuale del patrimonio immobiliare di tipo residenziale e trend futuro (le case Nzeb)
In Italia esistono 3,7 milioni di abitazioni, delle quali non si sa praticamente nulla, soprattutto non si conosce il proprietario. 1,8 milioni delle quali sono state costruite prima degli anni 70, quindi edificate senza alcun vincolo costruttivo in materia energetica; e secondo alcune ricerche svolte da importanti istituti immobiliari, al 2015, solo il 33% di questi immobili può essere classificato in una classe energetica adeguata (A,B;C;D) contro 67% invece che si trova ancora nella classe energetica più bassa (E).
Recenti studi dimostrano come il riscaldamento degli edifici impatti circa per il 64% sulle emissioni di C02 nell’ambiente e che il 40% dell’energia consumata annualmente sia imputabile al riscaldamento delle abitazioni private e degli uffici. Queste cifre hanno ovviamente anche un forte impatto sulle spese dei cittadini. Gli edifici sono la prima causa di inquinamento delle nostre città. Questo è un danno non solo per l’ambiente ma anche per le nostre tasche. Una famiglia spende in media circa 2000 euro all’anno per riscaldare la propria casa con una media di 400 kWh/mq di consumo annui e gran parte della spesa in realtà viene sprecata a causa della dispersione termica degli edifici vecchi e poco efficienti. Pensiamo dunque che un edificio ad alta efficienza energetica che combini anche energie rinnovabili come il fotovoltaico e sistemi per il risparmio, per esempio pompe di calore e che in media consuma all’incirca 30 kWh/mq anno, sia la soluzione ottimale. Un edificio ad alta efficienza energetica ristrutturato e/o realizzato con criteri nZEB ovvero nearly zero energy building (edifici a consumo energetico quasi zero), consuma infatti solo i succitati 30 kWh/mq anno; e questo permette un risparmio di energia e un risparmio sulle bollette. In sintesi quindi un edificio classificabile come nZEB arriverà a consumare il 90% in meno di un edificio di tipo standard.
Altresi’ la direttiva 2010/31/UE ha previsto che gli Stati membri provvedano affinché dal 1 gennaio 2021 tutti gli edifici di nuova costruzione siano edifici a energia quasi zero e a partire dal 1 gennaio 2019 gli edifici di nuova costruzione occupati da enti pubblici e di proprietà di questi ultimi siano edifici nZEB. Il mercato italiano degli edifici nZEB è relativamente giovane, anche se di nicchia, i numeri stanno crescendo come evidenzia il rapporto annuale sull’efficienza energetica nel nostro paese, curato dall’Enea, nella sezione che approfondisce lo sviluppo dell’edilizia “sostenibile”. Nel biennio 2016-2017, in Italia sono stati costruiti circa 600 edifici con un fabbisogno energetico quasi nullo coperto in misura significativa dalle fonti rinnovabili, soprattutto in quelle regioni che hanno anticipato l’obbligo di costruire con criteri più severi come Lombardia ed Emilia Romagna.
Gli edifici green rappresentano un vero e proprio investimento a lungo termine perché hanno tendenzialmente un valore più alto e subiscono meno le oscillazioni dei prezzi di mercato. Il Cresme (Centro ricerche del mercato dell’edilizia) calcola che un investimento medio di 14.500 euro per ristrutturare casa ne faccia lievitare il valore di quattro volte tanto per un guadagno di 65.750 euro. C’è poi da aggiungere che le abitazioni ristrutturate subiscono meno il pericolo di calo del prezzo dovuto alle oscillazioni del mercato.
Raccontare l’edilizia oggi, sotto la lente della sostenibilità, significa interrogarsi su comfort ed energia, sul benessere di chi vive l’ambiente urbano costruito e sull’efficienza in termini di risorse e consumi, con le relative ricadute dirette sull’ambiente. La sostenibilità del costruito rappresenta ormai un requisito irrinunciabile, perché la capacità di limitare l’impatto ambientale si lega alla qualità del prodotto edilizio e architettonico.
La riqualificazione del patrimonio edilizio residenziale è certamente una delle priorità del Sistema Paese. Il governo nazionale coadiuvato da iniziative locali e regionali, ha fortemente sostenuto la riqualificazione del patrimonio edilizio attraverso un pacchetto di incentivi mirati alla riqualificazione del patrimonio edilizio residenziale. Tra questi l’agevolazione fiscale denominata Ecobonus e il Bonus Ristrutturazione sono sembrati efficaci sia al rilancio dell’attività edilizia sia al sostegno dell’efficientamento energetico e la messa in sicurezza degli edifici. L’attenzione verso l’incentivazione fiscale a supporto della riqualificazione del patrimonio edilizio residenziale è stata confermata nella Legge di Bilancio 2020 attraverso la misura del “Bonus casa” finalizzato a stimolare l’attività di riqualificazione del patrimonio edilizio residenziale. Questo si compone di un pacchetto di tre incentivi: l’Ecobonus (detrazione al 65%), il Bonus Ristrutturazione (detrazione al 50%) entrambi prorogati di un anno e il Bonus facciate (90%), introdotto per la prima volta per il 2020. Con l’introduzione del superbonus 110%, che estende queste misure in modo significativo, a seguito dell’emergenza Covid-19, sarà possibile intervenire sulle nostre città con un potenziale economico senza precedenti e avviare un vero progetto Paese di riqualificazione urbana ed edilizia.
Alla luce dell’ambito produttivo individuato “Ambiente e Energia”, possiamo affermare che le nostre scelte di consumo esercitano un’influenza diretta sull’ambiente: acqua, elettricità, metano, GPL sono risorse che utilizziamo tutti i giorni generando un impatto ambientale consistente. Per contenere questo impatto è possibile riciclare ed aumentare l’efficienza degli impianti in modo da consumare meno risorse per conseguire lo stesso risultato. Sempre di più Enti e cittadini si prefiggono di tutelare l’ambiente attraverso l’impiego di energie rinnovabili, aumento dell’efficienza a zero costi di gestione, generando risparmio energetico e massimo comfort con impiantistica all’avanguardia.
Ecco perché si può tranquillamente affermare che l’efficienza energetica sarà uno dei principali driver del mercato immobiliare dei prossimi anni!!
Arch. Giuseppe Maisto
Amministratore Unico, Direttore Tecnico e Progettista Architettonico
